2025 김해 산업용 부동산 결산: 230건 실거래 데이터로 분석한 공장 매매 타이밍

안녕하세요. 부동산골든타임 골드공인중개사 류미란입니다.

김해 및 동남권 산업용 부동산 현장에서 느끼는 흐름을 데이터와 함께 정리했습니다.

2025년 결산 흐름을 기준으로 김해 공장·창고 시장을 조금 더 쉽게 풀어본 실거래 분석입니다.

1. 한눈에 결론

최근 국토교통부 실거래가 자료와 김해상공회의소의 경제동향 조사 데이터를 함께 놓고보면,

지금 김해 산업용 부동산 시장은

'이미 바닥이 확정됐다'고 단정하기보다 '

바닥을 확인해 가는 구간'에 더 가깝습니다.

겉으로 보이는 지가나 여신 지표는 아직 버티는 모습이 있지만,

실제 현장에서는 체감경기 둔화와 자금 압박이 동시에 나타나고 있고,

그 결과 급매물이 시장 가격을 하나씩 테스트하는 흐름이 보입니다.

데이터 기준과 분석 범위

본 분석은 공장, 창고, 산업단지 등

'공업용' 지표를 중심으로 작성되었으며,

전답 및 분양 권 성격의 데이터는 제외되었습니다.

2025년 공장· 창고 230건 실거래 분석은 국토교통부 실거래가 시스템을 기반으로 활용하 였습니다.

2025년 상반기와 하반기의 기업 체감 지표는 매우 뚜렷한 하강 곡선을 그립니다

2. 2023~2025 김해 산업용 부동산 지표 비교

먼저 너무 어렵지 않게 큰 흐름부터 보겠습니다.

김해상공회의소 자료를 기준으로

2023년 4분기와 2024년 3분기의 거시 지표를 비교하면

시장 체력이 어떻게 변했는지 윤곽이 잡힙니다.

2023년 4분기 기준2024년 3분기 기준

산업단지 총 현황	28개 (일반 20, 농공 8) 완료 18, 조성중 7, 미개발 3	28개 (일반 20, 농공 8) 완료 19, 조성중 7, 미개발 2
공장등록 수	6,668개	6,751개
공업용 토지가격지수	101.246	102.862
예금은행 여신(총액)	188,638억 원	194,299억 원
- 금융 / 재정자금	181,259억 / 7,379억	185,971억 / 8,328억
건축허가(전체)	312동 / 468,017㎡	422동 / 906,718㎡
건축허가(공업용)	95동 / 120,983㎡	118동 / 85,833㎡

* 주석: 분기별 기준점 차이(Q4 vs Q3)가 존재하며, 통계 산정 시점의 일시적 변동이 포함될 수 있습니다.

[2025 상반기 분석]

목표 달성도: 매출 실적 '소폭하향(10% 이 내)' 36.1% (최다) / 투자 실적 '목표치 수 준' 46.8% (최다)

대내 애로요인: 내수수요 부진 53.3%, 원 자재· 부품 수급 14.1%, 자금부족 13.0%

대외 애로요인: 해외수요 부진 32.6%, 원 자재가 상승 23.9%, 환율 변동 19.6%

[2025 하반기/4분기 분석]

연간 매출 목표 대비: 일부 미달(10% 이내) 54.9%, 크게 미달 20.9%, 목표 수준 달성

23.1%, 일부 초과 1.1%

영업이익 목표 대비: 소폭 미달 47.8%, 크 게 미달 27.2%, 목표치 달성 25.0%

영업수지: 손익분기수준 47.7%, 적자 지속 30.2%, 흑자 유지 17.4%, 흑자→적자 전 환 4.7%

생산/조직관리 애로: 기업 자금 사정 34.0%, 인력 수급 25.0%, 규제 대응

21.0%, 공급망 13.0%

수익성 약화 요인: 원자재가 상승 34.8%, 인건비 상승 23.5%, 금융비용(이자 등) 증 가 19.1%

정리해 보면 2023년~2024년은 공업용 지가와 여신이 버텨주면서

'가격이 한 번에 무너지는 바닥'은 아니었습니다.

하지만 2025년에는 BSI 실적이 68.5까지 내려가고 자금 사정도 빠르게 약해졌습니다.

즉, 숫자상 가격보다 먼저 '심리와 거래 체력의 바닥 테스트'가 시작됐다고 보는 편이 더 현실적입니다.

BSI (Business Survey Index, 기업경기실사지수)

3. 2025년 말 김해 공장 매매 실거래 포인트

국토부 실거래 기반 2차 분석 자료(2024.11.21 ~ 2025.11.20 기준)에 따르면, 해당 기간 김해 공장 및 창고 매매 실거래는 총 230건이었습니다.

분석 기준상세 내용 (건수 / 비중)

용도지역별	계획관리지역 112건(48.7%), 일반공업지역 59건(25.7%), 준공업지역 30건(13.0%)
주용도별	공장 166건(72.2%), 창고 57건(24.8%), 기타 7건(3.0%)
거래유형별	중개거래 139건(60.4%), 직거래 90건(39.6%)

* 주석: 거래유형 합계(229건)와 전체 건수(230건) 간 1건의 차이는 원자료 수집 과정의 분류 오차 가능성이 있음

2025년 김해 실거래 상위 4개 지역 거래건수

한림면49건 (21.3%)진례면37건 (16.1%)진영읍30건 (13.0%)주촌면28건 (11.2%)02550

상위 4개 지역이 전체 거래의 62%를 주도하고 있습니다.

월별 거래 흐름: 2024년 12월부터 매수세가 붙기 시작해 2025년 1~4월까지 상승세를 탔으며, 4월에 30건으로 최고치를 기록했습니다. 5월에는 12건으로 조정받았으나 9월에 다시 29건으로 재상승하는 패턴을 보였습니다.

시장 주도층 해석: 전체 거래의 80%가 500평 미만에서 나왔다는 점은 꽤 분명합니다. 지금 김해 시장은 중소형 공장을 찾는 실수요가 중심이고, 1000평 이상 대형 공장은 자금 부담과 매수층 부족 때문에 움직임이 확실히 둔합니다. 현장에서도 '큰 물건보다 작고 회전 빠른 물건이 먼저 반응한다'는 분위기가 더 강합니다.

📊 동남권 지역별 평단가 비교 (2025년 7월 시장 리포트 기준)

지역평단가거래건수

부산	1,187만 원/평	25건
창원	707만 원/평	21건
양산	493만 원/평	7건
김해	370만 원/평	16건
함안	119만 원/평	7건

해석: 김해는 부산, 창원에 비해 진입 장벽이 낮고 함안보다는 인프라가 갖춰진 '동남권 중간 수준'의 탄탄한 입지를 점하고 있습니다.

4. 기업의 긴급 처분(급매물)이 늘어난 5가지 원인

데이터를 기반으로 최근 급매물이 증가한 원인을 분석하면 다음과 같습니다.

내수수요 부진 (53.3% 호소): 내수 시장 위축으로 인한 매출 감소가 직접적인 운영 자금 압박으로 이어졌습니다.
해외수요 둔화 (32.6% 호소): 수출 기업들 역시 글로벌 경기 침체의 영향을 피하지 못했습니다.
자금사정 악화 (BSI 60.9): 영업수지 적자 기업(30.2%)이 늘어나면서 버티지 못하고 자산을 처분하는 사례가 증가했습니다.
금융비용 증가 (19.1% 호소): 고금리 기조 유지로 인한 이자 부담이 수익성을 심각하게 훼손했습니다.
대형공장 유동성 저하 및 노후 산단 격차: 1000평 이상 대형 매물은 매수자를 찾기 어렵고, 인프라가 열악한 노후 산단과 신규 산단 간의 경쟁력 격차가 벌어지며 처분 심리가 강해졌습니다.

5. 김해 28개 산업단지 전체 체크 (2024. 3분기 공식 기준)

김해에는 현재 조성이 완료되었거나 진행 중인 총 28개의 산업단지가 있습니다.

구분상태단지명

일반산업단지 (20개)	완료 (11)	덕암, 명동, 주호, 오척, 김해GoldenRoot, 김해테크노밸리, 서김해, 가산, 이노비즈밸리, 신천, AM하이테크
	조성중 (7)	나전, 나전2, 덕암2, 김해사이언스파크, 병동, 이지(Eco-Zone), 김해대동첨단
	미개발 (2)	본산, 하계
농공단지 (8개)	완료 (8)	나전, 내삼, 병동, 본산, 봉림, 안하, 진영죽곡, 하계

6. 김해 20년을 함께한 현장 중개사의 시선

김해 산업단지는 과거 단순히 '공장 지을 땅 넓이'만 중요시하던 시대에서 벗어났습니다. 지금은 '입지 + 물류 + 인허가 + 주차 여건 + 근로환경'의 복합적인 요소를 따지는 치열한 경쟁의 장으로 바뀌었습니다.

실제 거래 데이터를 보아도 한림, 진례, 진영, 주촌으로 이어지는 축이 김해 산업용 부동산의 절대적인 중심 역할을 하고 있음을 알 수 있습니다. 이는 고속도로 IC 접근성과 기존 산업벨트와의 연계성이 기업의 생존과 직결되기 때문입니다.

실제로 한림 지역 (빙그레 휴게소 인근) 신축 공장의 임대료 상승이 최근 눈에 띄게 높아졌다는 사실입니다.

앞으로는 노후 산단 재생사업, 청년친화형 휴식·문화 공간 조성, 주차 및 편의시설 확보, 그리고 친환경·스마트공장 도입 여부가 개별 공장의 자산 가치 격차를 더욱 벌려 놓을 것입니다.

좋은 인프라를 갖춘 곳은 가격을 방어하겠지만, 그렇지 못한 곳은 급매물로 전락할 위험이 큽니다.

변화 사례: 덕암 일반산단 재생사업(2026~2035), 진영농공단지 복합문화센터 건립, 나전농공단지 편의시설 확충 등 2026년부터 2045년까지 이어지는 '산업단지 환경조성 중장기 계획' 실행 중

◆ 골드공인중개사 류소장의 실무 의견 ◆

현장에서 느끼는 분위기는 통계보다 조금 더 조심스럽습니다.

그렇다고 해서 시장을 지나치게 비관할 필요도 없습니다.

지금은 무조건 싸게 사는 시기라기보다,

입지와 인허가 여건이 좋은 물건을 선별해서 보는 시기라고 생각합니다.

특히 500평 안팎의 실속형 공장은 자금 조달과 재매각 측면에서 상대적으로 안정적입니다.

반대로 대형 평수는 매입가보다 보유 부담과 유동성을 먼저 따져보셔야 합니다.

결국 지금 필요한 것은 성급한 바닥론이 아니라,

단지별 재생 계획과 도로 접근성, 주차 여건까지 차분히 확인하는 실무적인 판단입니다.

7. 마무리

결국 지금 김해 공장 시장은 어렵지만, 방향이 완전히 꺾였다고 보기도 이릅니다.

힘든 구간을 지나고 있는 것은 분명하지만,

동시에 재편의 신호도 함께 나오고 있습니다.

그래서 더더욱 숫자만 보거나 분위기만 믿기보다,

실거래와 현장 흐름을 같이 보는 접근이 필요합니다.

이 글이 김해와 동남권 산업용 부동산을 판단하실 때 조금이라도 현실적인 도움이 되었으면 합니다.

좀 더 현실적인 김해공장, 팔리는 입지 만 골라드립니다.

감사합니다.

[출처 및 주석 안내]

김해상공회의소 경제동향 조사 및 기업경기 조사 자료 국토교통부 실거래가 공개시스템

한국산업단지공단

한국부동산원 부동산통계정보시스템

2025년 공장· 창고 실거래 230건은 공장· 창고 기준 자체 분류 정리입니다.

분기 비교 수치는 기준 시점 차이로 단순 절대 비교보다 흐름 해석 중심으로 작성되었습니다.